Comprar una casa en España

En España es habitual solicitar ayuda de un abogado propio a la hora de comprar o vender una vivienda. En un principio, en el momento de entrega de las llaves usted se convierte en el propietario de la vivienda... pero deben seguirse algunos procedimientos antes de que sea el propietario legal del inmueble.

 

El propietario de un bien inmueble, según la legislación española, es también propietario de las edificaciones (que se encuentran o construyen sobre el terreno). Este terreno se utiliza como garantía para hipotecas y créditos. Cuando haya comprado la casa, puede ocurrir que aún pesen sobre ella algunas deudas atrasadas (por ejemplo, fiscales), o hipotecas. ¡En España, las deudas y antiguas hipotecas pasan a la propiedad, y no al vendedor! Por lo tanto, es importante investigar al propietario legal. Eso se comprueba a través de la Escritura de propiedad.

En consecuencia, durante el proceso de compra deberá pedirle al vendedor la Escritura de la casa. Se trata de un documento notarial que contiene datos como el nombre del notario, el comprador y el vendedor. Pero también incluye datos sobre el inmueble, el precio, la forma de pago, a quién corresponde el pago de contribuciones, la declaración de que el vendedor es también el propietario y si la propiedad está libre de cargas y gravámenes.

Una vez examinada, es aconsejable entregar una copia de esta Escritura a un asesor legal, para que investigue si los datos coinciden con los recogidos en el Registro de la Propiedad y el Catastro. Nuestro abogado solicitará una nota simple en ambas instituciones.

Cuando esté seguro de que la casa está libre de cargas, puede firmar un contrato provisional de compraventa entre usted y el vendedor (o agencia inmobiliaria), si está seguro de poder comprarla. A menudo deberá pagar un pequeño depósito para obtener la prioridad en la compra. Sin embargo, si desiste de la compra normalmente perderá ese dinero (por otra parte puede omitir esta fase). A continuación firmará la Escritura de Compraventa ante notario. Los documentos que firme también deberán ser revisados por una parte no vinculada al ofertante del inmueble, para comprobar su corrección legal y prevenir que surjan conflictos de intereses. La transmisión de la propiedad tendrá lugar en una fecha estipulada en el contrato, por lo general dos o tres meses tras la firma del contrato provisional. Solicite también a un abogado que compruebe esta escritura de entrega, si no la entiende, o pídale que redacte una nueva.

Una vez firmada la Escritura, solicite su inscripción en el Registro de la Propiedad (preferentemente en el mismo día, y en cualquier caso siempre en el plazo de 30 días). ¡La inscripción catastral es la parte más importante de la compra de una vivienda, ya que hasta el momento del registro a su nombre la casa podrá ser embargada sin que usted lo sepa! Solo en el momento en que esté oficialmente inscrito en el Registro de Propiedad y en la Escritura será el propietario legítimo del inmueble. Las escrituras originales serán devueltas a la oficina del notario en el transcurso de dos o tres meses. Asimismo, como nuevo propietario, usted será responsable de la inscripción del inmueble en el ayuntamiento. Un abogado puede encargarse también de este trámite.

Si desea utilizar los servicios de una agencia inmobiliaria española, asegúrese de que se trate de una inscrita en alguna organización profesional como API o GIPE, sus comisiones no son demasiado elevadas (hasta el 3%). En caso de que no lo esté, pregúntele el porcentaje que cobra. ¡A veces puede llegar al 10%! También puede preguntar si dispone de un seguro de responsabilidad profesional y por qué cantidad, y si trabaja con una cuenta de clientes o terceros bloqueada. Esto es necesario porque cuando la agencia entregue el pago del depósito de su casa al vendedor, existirá el riesgo de que este se la venda a otro. O puede suceder que la casa sea vendida a través de otro agente inmobiliario (en España los vendedores pueden ofertar su casa en venta a través de varias agencias).

Algunos puntos más con los que debe tener cuidado:

Si desea construir sobre el terreno, diríjase al ayuntamiento y pregunte por el plan urbanístico. A veces puede encontrarse con que no se puede edificar sobre el terreno adquirido (suelo no urbanizable), o resulta que dentro de un año van a construir una discoteca en su calle.

Si hay una Comunidad de Propietarios, deberá solicitar una prueba de que los pagos están al día. En caso contrario, el comprador será responsable de los pagos atrasados.

Investigue si existe un derecho preferente. Al establecer un derecho preferente, el ayuntamiento tiene prioridad para adquirir el terreno y las edificaciones en un área en la que se haya planificado un nuevo desarrollo territorial. No ocurre con frecuencia, pero es importante averiguarlo en el Instituto de la Vivienda de Madrid.

Averigüe si sigue habiendo inquilinos en el inmueble. En España la protección a los inquilinos tiene gran alcance. Los inquilinos no necesitan figurar en el Registro de la Propiedad, por lo que es posible no darse cuenta. Solicite información a los vecinos o al portero.

¡Cuando se vende una casa, se requiere la firma de ambos cónyuges! En caso contrario el contrato puede ser anulado, independientemente de lo estipulado al respecto en las capitulaciones matrimoniales.

Teniendo en cuenta todos los factores, es muy importante contar con asesoramiento experto a la hora de comprar una vivienda, sobre todo en cuestiones legales. Puede ponerse directamente en contacto con el abogado Patrick Nobel. Le facilitará asesoramiento experto en cualquier fase. Su dirección de e-mail es nobel@gimbrere.nl. También puede llamarle directamente al 0031 629262366.

« Volver