Huis kopen in Spanje

In Spanje is het gebruikelijk dat u bij de aankoop of verkoop van uw huis u zich juridisch laat bijstaan door uw eigen advocaat.

Bij overdracht van de sleutel bent u in principe de eigenaar van het huis.... maar er dienen nogal wat procedures te worden doorlopen voordat u ook de juridische eigenaar bent van het onroerend goed:

**Heeft u uitgezocht wie de eigenaar van de grond is? Want de eigenaar volgens de Spaanse wet is ook eigenaar van de opstallen (die op het land staan of gebouwd worden). Dit land dient als onderpand bij hypotheken en leningen. En als u het huis gekocht heeft kan het zijn dat er nog een achterstallige (belasting)schuld of een hypotheek op het onroerend goed rust. Dit is één van de grootste denkfouten die kopers maken, want er wordt gedacht dat het huis in eigendom komt als het contract is ondertekend. En in principe is dit ook wel zo. Maar schulden en oude hypotheken verhuizen in Spanje met het onroerend goed mee en niet met de verkoper!!
Belangrijk is het dus om de rechtmatige eigenaar te achterhalen. Dat is te achterhalen via de Escritura (=eigendomsakte).

**Vraag tijdens het koopproces dus aan de verkoper om de Escritura van zijn huis. Dit is een notariële akte waarin gegevens als de naam van de notaris, koper en verkoper staat. Maar er staan ook gegevens in over het onroerend goed, de prijs, de betalingswijze, wie welke belastingen gaat betalen, de verklaring dat de verkoper ook de eigenaar is en of het onroerend goed vrij is van lasten en schulden.

**Als u dit heeft onderzocht, is het raadzaam een kopie van deze Escritura aan een juridisch adviseur te geven, die vervolgens kan onderzoeken of de gegevens van de Escritura overeenstemmen met de gegevens zoals ze zijn opgenomen in het Registro de Propiedad (instantie die de eigenaren van de grond registreert) en het Catastro (kadaster).

**Onze advocaat zal dan een nota simple (eerste copie van het Escritura) opvragen bij deze 2 instanties. De instanties zullen gegevens vertrekken zoals de grenzen van het perceel, de huidige eigenaar, mede-eigenaren, huurders die er nog in zouden kunnen zitten, schulden, hypotheken, plusvalia en andere belastingen (en of ze ook betaald zijn).

** Als u ervan overtuigd bent dat het huis vrij is van lasten kunt u een eerst een voorlopig koopcontract tekenen tussen u en de verkoper (of makelaar), als u er zeker van wilt zijn dat u het huis kunt kopen. Vaak moet u dan wel een klein deposito aanbetalen zodat u het eerste recht hebt om te kopen. U bent het geld echter meestal kwijt als u afziet van de koop. (U kunt deze fase overigens overslaan).

** Vervolgens tekent u het koopcontract -Escritura de Compraventa- bij de notaris. De te tekenen stukken moet u op de juridische juistheid laten controleren door een partij die niet verbonden is aan of onderdeel uitmaakt van de aanbieder van het onroerend goed om te voorkomen dat er mogelijk een belangenverstrengeling gaat optreden. De overdracht vindt plaats op een in het contract bepaalde datum, meestal twee tot drie maanden na de ondertekening van het voorlopig koopcontract. Laat deze definitieve transportakte, als u deze niet begrijpt, door een advocaat controleren of een nieuwe akte door hem opstellen.

**Nadat de Escritura is ondertekend gaat (of laat) u zich inschrijven in het Registro de Propiedad (liefst op dezelfde dag nog, in ieder geval binnen 30 dagen). De kadastrale inschrijving vormt het belangrijkste onderdeel bij aankoop van een huis, omdat tot het moment van registratie op uw naam beleg kan worden gelegd op het huis zonder uw medeweten!
Pas op het moment dat u officieel bent ingeschreven bij het Registro de Propiedad en de Escritura een zogenaamde Escritura Publica wordt bent u de rechtmatige eigenaar van het pand. De originele aktes worden na 2 tot 3 maanden geretourneerd aan het notariskantoor. Tevens bent u als nieuwe huiseigenaar er verantwoordelijk voor dat het onroerend goed in de gemeente wordt ingeschreven in het Catastro. Ook dit kan een advocaat doen.

** Wilt u gebruik maken van een (Spaanse) makelaar let er dan op een makelaar te nemen die aangesloten is bij een beroepsorganisatie zoals de API of GIPE, zij vragen niet te hoge courtages (tot 3%). Is de makelaar niet aangesloten vraagt u dan naar zijn courtage. Want die kan oplopen tot 10%! En vraagt u of hij een beroepsaansprakelijkheidsverzekering heeft aangesloten en voor welk bedrag en of hij met een geblokkeerde klanten- of derdenrekening werkt. Want als de makelaar de aanbetaling van uw huis eerder overmaakt aan de verkoper, dan heeft u kans dat de verkoper het aan een ander verkoopt.
Ook heeft u kans dat het huis via een andere makelaar wordt verkocht (in Spanje mogen verkopers hun huis bij meerdere makelaars te koop aanbieden). Let daar dus op.

Nog enkele punten waar u op dient te letten :

**Onderzoek bij de gemeente als u iets zelf gaat bouwen of laat bouwen het bestemmingsplan. Soms mag helemaal niet op uw gekochte grond gebouwd worden (suelo no urbanizable) of wordt er binnen een jaar een discotheek in uw straat gebouwd.

**Indien er een Vereniging van Eigenaren (VVE) is dient u te vragen naar een verklaring dat tot op heden alle betalingen zijn verricht. Anders is de koper hiervoor aansprakelijk.

**Onderzoek het eventuele voorkeursrecht. Door het vestigen van een voorkeursrecht wordt de gemeente in staat gesteld bij voorrang het eigendom te verwerven van gronden en opstallen in een gebied waar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen gepland worden. Dit komt niet zo vaak voor maar is toch van belang na te vragen bij de IVIMA in Madrid.

**Zoekt u uit of er nog huurders in het pand zitten. In Spanje hebben huurders een zeer vergaande huurbescherming. Huurders hoeven niet geregistreerd te worden in het Registro de Propiedad, dus u kunt ze dus over het hoofd zien. Vraag aan de buren of de portier om info.

** Bij verkoop van een huis dient de echtgeno(o)t(e) ook te tekenen! Anders is het contract vernietigbaar en kan ongedaan worden gemaakt, ongeacht wat hierover op is genomen in de huwelijkse voorwaarden.

Al met al is het zeer van belang u deskundig voor te laten lichten bij de koop van een huis, zeker ook juridisch.
U kunt direct contact opnemen met Mr Tjaard Gimbrère. Hij kan u in iedere fase van deskundig juridisch advies voorzien. Zijn emailadres is gimbrere@gimbrere.nl. U kunt hem ook rechtstreeks bellen 0031 6 54967023.

 

 

« Terug